电商大量圈地建物流地产 致物流用地价不断上涨

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2018-11-08

电商大量圈地建物流地产致物流用地价不断上涨时间:2011-08-1216:57:36来源:浏览次数:北京物流用地价格涨至250万元/亩  王肖邦童舒宁  我不认为一家电子商务公司需要上千亩土地自建物流中心▓,这难免有圈地之嫌▓。

仲量联行中国区物流基础设施总监▓、董事王成志对于目前电商纷纷投资物流地产感到颇为不解,电商到今天还没能赚钱,这是公开的秘密▓,拿着投资人的钱,应该更专注做电子商务业务才对▓▓,而不是拿地▓、造仓库,这是在远离主业▓,并不能增加核心竞争力。

  但事实却是,电商对于投资建造物流中心的热情正在迅速升温。

随着京东商城决定将融资资金砸向物流建设项目,各电子商务公司涌入物流地产的势头也一发不可收▓。

  自2009年以来▓,京东商城自购土地已接近1400亩▓▓,并且计划今年同时开工建设7个一级物流中心和25个二级物流中心。 当当、淘宝▓▓、卓越▓、凡客诚品▓▓、苏宁易购、新蛋▓、1号店等电商也纷纷表示要在各地建立自己的物流中心▓,阿里巴巴集团更是宣布要斥资千亿在全国建立仓储系统。

  国内仓库的供不应求是电商涌入物流地产的最初动力,《全国仓储业发展指数》的数据显示,2010年全国通用仓库需求面积达亿平方米,实有仓库面积仅亿平方米▓,通用仓库总体上处于供不应求的状态。 而仲量联行的研究报告也显示▓,上海物流仓储租金自去年以来一路飙升,涨幅超过10%▓。   但是▓,电商对物流地产的兴趣正越来越超出实际的需求▓▓,这在王成志看来充满危险:拿了地、造了仓库,这些东西都将成为资产▓,而这些资产是要交税的▓▓▓,但如果电商租赁第三方的仓库▓▓,租金则是可以抵税的▓。 所以除非自用▓▓,否则要让这笔投资产生收益▓▓▓,电商就得兼做开发商、房东,把自建仓库再租出去▓,可是这不是又远离主业了▓?而且电商是否有能力运营物流中心▓?电子商务的仓库是否能够适合家具类、超市类、工业产品类的仓库呢▓▓?事实上▓,电子商务的仓库通用性并不强▓。   王成志介绍▓▓▓,有时候电子商务公司比物流地产商更容易拿到工业用地,这在一定程度助涨了电商拿地的欲望▓。   工业用地分为三种类型▓▓,一种是工厂▓、厂房,一个是仓库▓、物流中心▓▓,还有一个就是研发中心▓。 对于出让土地的地方政府而言,研发中心和工厂日后可以带来持续的税收,但是仓库产生的税收相对要少很多▓▓。

而电子商务公司往往会将结算业务也放在仓库中进行▓,结算业务能够给当地带来税收,因此政府更乐意出让土地给电商。 王成志称。   对于电商为何热衷参与物流地产的开发▓▓,王成志表示:第一还是赌地价升值▓,因为土地的供应量是有限的▓▓,因此物流地产甚至比商业地产更有升值的空间▓。 当然另一方面,这部分资产可以被包装成为日后上市的一个卖点▓。   电商的大量涌入导致物流用地的价格不断上涨。

据王成志介绍,北京通州今年有一块物流用地拍出的价格接近250万元/亩▓,足见物流地产现在被炒得有多热▓。 在上海▓,物流用地的一手地在每亩50万~60万▓▓,相对便宜▓▓▓,不过获得土地却非常困难▓,由于政府把关较严格,对开发商资质以及项目的要求较高,拿到一块物流用地通常需要花费一年半到两年时间,因此在上海▓,物流用地供不应求的局面已经至少有5年的时间,上海物流用地真正的成交量主要自于二手地,现在的平均报价在100万元/亩以上▓▓▓,并且还在涨。   目前中国仓库的投资回报率在全球范围内都算是较高的▓▓,毛收益率在8%~%▓▓,高于一般住宅以及商业地产的平均收益率。 王成志认为▓▓,电商投资物流地产不是一个很健康的成长方式▓▓▓。

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